Услуги / Земельные споры

Земельные споры – одна из основных проблем частного землепользования. Наличие такого спора снижает оборотоспособность и привлекательность земельного участка для потенциальных покупателей и арендаторов. Земельные споры возникают в отношении земельного участка в связи с отказом в предоставлении земельного участка, его изъятием, ограничением прав на землю, нарушением (переносом) границ землепользования, самовольным занятием, с разделом земельного участка, при определении порядка пользования земельным участком и в других случаях, когда нарушены права граждан, организаций, муниципалитетов, Российской Федерации, её субъектов.Наряду с этим рассмотрению в судах подлежат следующие земельные споры

  1. спор о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость
  2. спор о земельном участке при продаже его с торгов (аукциона, конкурса) и признании права на землю;
  3. иск о признании права на землю при разрушении здания, строения, сооружения при условии начала восстановления их в течение трех лет;
  4. споры из гражданских правоотношений.

Земельные споры подсудны суду по месту нахождения земельного участка.

Мировому судье подсудны земельные споры о порядке пользование общим имуществом – земельным участком при общей собственности. Кроме того, мировому судье подсудны земельные споры по имущественным спорам при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей. Остальные дела рассматривает районный (городской) суд. Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 64) предусматривает возможность рассмотрения земельных споров третейскими судами.

Земельные споры, связанные с разделом и с определением порядка пользования земельным участком, имеют один и тот же предмет – земельный участок, принадлежащий на праве собственности одновременно нескольким лицам. В первом случае сособственники желают перейти от совместного использования земельного участка к индивидуальному, разделив с этой целью земельный участок между собой. В этом случае желание раздела земельного участка может быть как общим – тогда речь идёт о собственно разделе земельного участка, – так и принадлежать не всем собственникам данного земельного участка – тогда речь идёт о выделе земельного участка.

Общая собственность может быть совместной (собственность супругов, собственность крестьянского (фермерского) хозяйства), т.е. без заранее определённых долей, и долевой (все остальные случаи, например, при наследовании земельного участка несколькими наследниками), т.е. с определением долей. В соответствии с п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доле. Критерием, как для выдела (раздела) общей долевой собственности, так и при определении порядка пользования земельным участком является размер доли в праве собственности. При совместной собственности, при выделе (разделе) доли предполагаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением между сособственниками.

При продаже доли земельного участка в праве собственности другие сособственники имеют преимущественное право покупки и должны быть извещены о продаже доли земельного участка в письменной форме с указанием цены и других условий продажи. Сособственники могут в судебном порядке в течение трёх месяцев требовать перевода на себя обязанностей покупателя при несоблюдении этих условий.

Определённую специфику имеют земельные споры о выделе земельных долей при реорганизации бывших колхозов и совхозов. Данный вопрос регулируется специальным федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Система земельных долей создавалась на законодательном уровне в целях замены коллективного землепользования индивидуальным, поэтому указанный выше закон предусматривает особую процедуру выдела земельной доли в натуре в виде земельного участка. Отказ в выделе земельной доли может быть обжалован в суде.

Земельные споры о восстановлении нарушенных границ земельных участков, освобождении земельных участков от самовольного занятия могут разрешаться посредством предъявления исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения (так называемый виндикационный иск), иска об устранении препятствий во владении имуществом (так называемый негаторный иск), обжалования действий государственных органов при постановке на кадастровый учёт земельного участка (при неверном определении границ земельного участка). Следует иметь в виду, что если на виндикационный и негаторный иски срок исковой давности не распространяется, то при обжаловании действий органов государственной власти установлен срок обращения в суд в течение 3 месяцев, с момента, когда лицо узнало о действии государственного органа, нарушающего его права и законные интересы. При виндикационном и негаторном исках решающее доказательственное значение имеет кадастровая документация, в частности кадастровый план участка. Данные иски защищают интересы не только собственников земельных участков, но также арендаторов, держателей земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования.

Земельные споры по отказу в предоставлении земельного участка и изъятию земельного участка представляют собой действия органов государственной власти и органов местного самоуправления и обжалуются в соответствующем порядке (гл. 25 ГПК РФ). Заявление по данному делу может быть подано по общим правилам территориальной подсудности, по месту жительства гражданина, по месту нахождения государственного или муниципального органа либо должностного лица.

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. При споре о выкупной цене государственный или муниципальный орган обращается в суд с иском о принудительном выкупе земельного участка.

Выкупная цена земельного участка должна учитывать не только рыночную цену земельного участка, но и убытки, которые понесёт собственник, в частности от прекращения обязательств перед третьими лицами. В суде собственник вправе требовать учёта данных убытков и возражать против правильности определения рыночной цены земельного участка. К этой группе земельных споров также примыкают споры об обжаловании отказа органов Росреестра в регистрации прав земельный участок либо в регистрации сделки с ним.

Наряду с особыми спорами, возникающими в рамках земельно-правовых отношений, суды также часто рассматривают обычные гражданские дела, предметом которых является земельный участок. Таковы, в частности, наследственные дела, споры, вытекающие из обязательственных отношений – ипотека земельного участка, договоры дарения, купли-продажи, мены, ренты, аренды, споры по поводу исполнительного производства. Поскольку земельный участок и как недвижимое имущества, и как природный объект имеет ряд юридических особенностей, то при разрешении данных споров наряду с Гражданским кодексом РФ применяют Земельный кодекс РФ.

Наша компания поможет Вам в решении проблем при выделе земельных участков в счет доли в праве общей собственности. Юристы по земельным вопросам проведут с Вами консультацию по интересующим Вас вопросам.